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    2017年全國300城市土地出讓金超4萬億元;北京土地出讓金最高,同比增加228%

    2016年江西、重慶、江蘇、安徽土地出讓金占財政收入比超60%

    近日,中國指數研究院公布了《2017年全國300城市土地交易報告》。報告顯示,2017年全國300城市土地出讓金總額為40623億元,同比增加38%,北京市以2796億元名列榜首。

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    《中國經濟周刊》記者 賈國強︱北京報道

    編輯:蔣莉莉

    (本文刊發于《中國經濟周刊》2018年第3期)

    土地出讓金又成為房地產市場熱點話題。近日,中國指數研究院公布了《2017年全國300城市土地交易報告》(下稱《2017年土地交易報告》)。報告顯示,2017年全國300城市土地出讓金總額為40623億元,同比增加38%,北京市以2796億元名列榜首。

    在密集的樓市調控政策之下,為何全國300城市土地出讓金總額仍不斷創新高?而一些土地出讓金下降的城市,近期也出現了樓市調控松動的信號。地方政府真的是在靠“賣地”過日子?

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    2017年全國土地出讓金增加1萬億,二線城市增長最快

    《中國經濟周刊》記者梳理了從2014年至2017年這4年的全國300城市土地出讓金總額情況,2014年和2015年均超過2萬億元,2016年將近3萬億元,而2017年則超過了4萬億元。

    近兩年全國300城市土地出讓金總額為何大幅增加?中國指數研究院相關人士對《中國經濟周刊》記者解釋說:“土地市場熱度持續的原因在于土地供應大幅增加。為緩解熱點城市房地產市場供求矛盾,穩定市場預期,各地政府均積極供地。2017年,全國300個城市共推出各類用地20.1億平方米,同比增長9.7%,其中住宅用地推出12.8億平方米,同比增長4.9%。2018年,增加土地供應仍將是各城市調控重點之一,同時會繼續調整供地結構,為構建多層次住房供應體系提供基礎。”

    他還進一步分析說:“2014—2015年間主要城市供地量較少,企業積極去庫存;而2017年品牌房企銷售業績繼續上漲,拿地意愿較高。庫存不足也激發企業補倉意愿,2017年前11個月20家品牌房企拿地金額占銷售金額的比重為42.8%,較2016年同期有所上升。部分品牌房企拿地激進,拿地金額占銷售額的比重超過60%。”

    記者還注意到,如果從城市分類角度看,這4年間,一線城市的土地出讓金增長緩慢,占全國300城市土地出讓金總額比例呈下滑趨勢;二線城市的土地出讓金增長迅猛,近乎翻倍,占比也不斷提升;三線城市的土地出讓金也大幅增加,占比緩慢提升。以2014年為例,一線城市占比21.65%,二線城市占比46.15%,三線城市占比32.20%;而到了2017年,一線城市占比下降為15.49%,二線城市占比提高到51.30%,三線城市占比33.21%。

    上述人士認為,2018年一二線重點城市調控政策延續收緊態勢,隨著城市功能疏散帶來的人口疏解和產業轉移,重點城市需求效應進一步向周邊城市外溢。處于熱點城市群內的三線城市,因承接外溢需求,與熱點城市群外的三線城市繼續呈分化趨勢。

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    北京、上海、杭州、重慶10年“賣地”收入均超過1萬億元

    《2017年土地交易報告》還顯示,全國土地出讓金排名前20(TOP20)城市總額為21892.8億元,占比53.89%。這意味著占比僅6.67%的城市,它們的土地出讓金卻占據了半壁江山。

    在土地出讓金TOP20城市中,北京市以2796億元排名第一,同比增加228%;排名第二的杭州市也超過了2000億元。

    中國指數研究院相關人士分析認為,2017年北京市加大土地供應力度,優化土地供應結構,增加住宅用地供應,同時推出眾多特殊政策地塊,如共有產權地塊、租賃地塊、保障房地塊、人才住房地塊等,從源頭保障剛需;2018年初將嘗試共有產權用地招標出讓。

    記者注意到,從2015年到2017年,全國土地出讓金TOP20城市的總額以及上榜門檻是不斷提升的。這或許意味著重點城市和非重點城市的分化將更加嚴重。

    中原地產首席分析師張大偉統計了從2008年至2017年全國土地出讓金總額TOP20,北京市是過去10年“賣地”最多的城市,合計土地出讓金高達1.43萬億元;上海市土地出讓金1.39萬億元,杭州市土地出讓金1.088萬億元,重慶土地出讓金1.0585萬億元。其他比較高的城市有蘇州、天津、南京、武漢、廣州、成都、寧波等。合計看,全國土地出讓金最高的20大城市10年總金額高達13.58萬億元。

    雖然北京市、上海市、杭州市、重慶市等4個城市10年間土地出讓金均超過萬億元,但它們的房價卻相差不小。根據中國房價行情網顯示,截至2017年12月,以住宅二手房為例,北京市均價為63239元/㎡,上海市均價為52240元/㎡,杭州市均價為29522元/㎡,重慶市均價為10351元/㎡。

    對此,全國人大財經委副主任黃奇帆于2017年5月在復旦大學房地產講座上表示,地價是決定房價的根本性因素。如果只有貨幣市場這個外因存在,地價這個內因不配合,房價想漲也是漲不起來的??刂品績r的關鍵就是要控制地價。

    他認為,政府應該控制拍賣土地價格,“政府不在土地上去推高房價,地價跟著房價慢慢走。當土地的供應是比較充分的、合理的、有效的時候,如果地價高了,政府就把儲備地多賣幾塊出來平衡一下。”

    國信證券的一份研究報告認為,土地出讓金是政府財政收入的重要來源。這份報告統計了2016年全國25個省份的土地出讓金及公共財政收入情況(剔除6個無數據的省份),不少省份的土地出讓金占財政收入比重較大,占比超過30%的省份有14個,江西占比為75%,位列第一;重慶、江蘇、安徽超過60%,河南、浙江超過50%,湖南、河北、四川、山東、廣西等5省份超過40%,海南、廣東、天津等3省份超過30%。

    2017年,在樓市密集嚴厲調控下,一些城市的土地出讓金有所下滑,這影響著部分地方政府的財政收入,是否會動搖政府調控政策的決心。

    蘭州、廈門、合肥“松綁調控”與其土地出讓金下滑有關嗎

    1月5日,蘭州市發文對部分區域取消限購;繼續限購區域則取消限購社保、納稅證明,但同時加碼實施限售,需滿3年才可交易。因此,蘭州市被一些媒體和業內人士認為是2018年首個松綁限購城市。1月8日,蘭州市住建部門回應稱,“此次政策調整不是放松調控,而是落實分類調控、因域施策,提高調控的精準性。”

    1月8日,根據廈門市公開的《政府工作報告》,廈門市今年將實行房地產差別化調控,支持改善需求等。此舉也被外界視為當地樓市松綁的信號。

    1月3日,合肥市相關部門在回應相關房企土地開發及價格問題時稱,商品住宅價格實行市場調節價,政府價格部門不得核定商品房價格。這一回復被一些人士解讀為合肥將取消政府限價,這個解讀引發外界議論并成為當時的熱點。1月6日,合肥市物價、國土部門回應稱此網絡解讀為誤讀,將繼續嚴格執行國家宏觀調控政策,嚴格執行合肥市政府相關文件規定。

    記者在查閱《2017年土地交易報告》時發現了一個巧合,上述出現樓市松綁傳聞或信號的3個城市的土地出讓金均有較大幅度下降,2017年合肥市土地出讓金為570.1億元,同比下降35%;蘭州市土地出讓金為69.6億元,同比下降22%;廈門市土地出讓金為425.8億元,同比下降14%。

    如何看待蘭州等城市的樓市調控的這種巧合及市場傳言?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國經濟周刊》記者表示:“單純看此次限購松綁,與土地財政并沒有直接關系,主要還是因為房企銷售的問題。”

    他認為,蘭州土地市場的交易目前不太活躍,預計后續隨著蘭州到成都、蘭州到烏魯木齊、蘭州到青海、蘭州到銀川等高鐵建成,蘭州將會成為西部的一個較有活力的城市,那個時候土地交易會更活躍,或將會為當地政府帶來很大的財政收入。

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    《中國經濟周刊》2018年第3期封面

    《中國經濟周刊》2018年第3期封面


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    (網絡編輯:賈璇)
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