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    買房先做數學題?上海樓市新政滿月,“降火”效果明顯

    買新房先做數學題,結婚潮要來了?

    《中國經濟周刊》記者 宋杰|上海報道

    家住上海的沈小姐最近很高興,年前為娃“搞定”了黃浦區的一處學區房。雖然臨近簽約時房東跳價20萬元,但僅隔了一個春節,這套學區房已經足足漲了100多萬。

    “還好我們‘下手’快。去年12月26日網簽,提交貸款申請,今年1月6日通知我貸款批下來了,1月18日拿到錢。幸好趕在‘滬十條’發布前手續全部辦妥,否則銀行放貸肯定沒那么快。”2月24日,沈小姐對《中國經濟周刊》記者說。

    沈小姐口中的“滬十條”指的是,今年1月21日,上海發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》,主要內容包括:封堵假離婚、增值稅“二改五”、加強個人住房貸款審批及管理,并明確表示要優先滿足“無房家庭”自住購房需求。

    此后,上海還將法拍房納入限購范圍,并進一步嚴格管控個人住房貸款的發放,在“房住不炒”的主基調下繼續從嚴調控。

    新政滿月,樓市“降火”明顯

    上海市房管局房地產市場監管處調研員蔣慰如在1月21日晚曾通過電視媒體解讀上海樓市新政 。其中提到上海將增加住房用地的供應,重點是要在郊區軌道交通站點周邊、五大新城(南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城)加大供應力度。

    據中指研究院監測,2021年1-2月上海共有15個項目開盤,推出了4254套房源,新推樓盤近9成在郊區,純新盤項目8個。

    1月30日,上海市發布“十四五”規劃《綱要》,其中包括這樣的表述:“堅持以中小套型普通商品房供應為主。持續抑制投機炒房,堅決防范化解房地產市場風險。”

    2月6日,上海新開的3個樓盤,新增“積分制”搖號選房程序,最大程度保障無房家庭購房權益,打壓市場投資炒作氛圍。即:當樓盤上市認購組數超過可售房源套數一定比例時(1.3:1),將采取積分排序的方法,選取進入公證搖號選房流程的購房人。沒有進入名單的購房者則被“直接淘汰”。

    最終的結果是,在這3個樓盤中有2個因認籌人數沒超過130%,并未觸發積分搖號。

    在各種樓市降火“組合拳”出擊之下,春節假期上海樓市成交跌入低谷,據上海中原地產數據顯示,2月11日到2月17日上海新建商品住宅成交1.3萬平方米。此外,盡管整體上二手房交易活躍度上比新房高,許多經紀人留滬過年,但二手房市場同樣早早進入“假期模式”,有的門店甚至提前歇業。不少門店按慣例年初五開門,但是客戶不多,不僅中介帶客戶看房的數量明顯下滑,成交量也大幅縮水。

    綜合上海中原地產及克而瑞研究中心數據來看,市場整體反響平淡。整個春節假期有59個項目有網簽記錄,大部分項目網簽數量不超過5套。表現相對較好的項目是青浦徐涇板塊的“虹悅灣名邸”和金山楓涇板塊的“依云四季苑”,兩個項目分別簽約12套和10套。

    簽約相對較多的項目是年前開盤“搶收”的項目,并且推盤量都在3萬平方米以上,有些零星未簽約的房源拖延到假期辦理相關手續。

    在供應端,和以往慣例相同,沒有產品入市。一方面前期供應量大,透支未來;另一方面,農歷新年所在的時間供應本就不多,是慣例。況且1月底上海升級調控政策,新政策細節上如何操作,比如買家如何打分參加搖號等都需要參考經驗。因此供應掛0并不意外。

    上海中原地產市場分析師盧文曦對《中國經濟周刊》記者表示,有交易記錄的是前期入市項目的慣性延續,市場冰凍并不意外。淡季因素疊加節前出來的調控政策,市場各方都需要時間來消化。和以往的調控舉措不同,現在調控政策精細度更高,加上各個買家有自身不同情況,如何“對號入座”,理解消化政策需要更長的時間。

    買新房先做數學題,結婚潮要來了?

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    據了解,上海樓市新政后首批入市的3個項目:嘉定金地峯范將于3月4日開盤,閔行建發浦上灣和寶山經緯學府陽光將同時在3月5日開盤。

    值得一提的是,在這3個盤中,最終僅閔行建發浦上灣“觸發”了積分搖號機制。購房人在認購后,綜合家庭、戶籍、在上海有無住房、5年內購房記錄以及在滬繳納社保五大因素,擁有一個積分;再按照搖號人數比房源多30%的原則,按積分高低排序,確定進入新房搖號名單。

    據開發商的公告顯示,金地峯范和經緯學府陽光是線下開盤選房,而建發浦上灣是在公眾號上線上開盤選房。

    據不完全統計,3月上海待取證認籌的項目至少有19個,主要位于嘉定、閔行、寶山板塊。

    誰能參與搖號?據東方公證處消息,按照目前首批3個樓盤的認購規則,若認購組數與可售房源套數的比例超過1.3: 1,將啟動計分排序程序,確定進入公證搖號排序的認購人。

    比如,一個樓盤有500套可售房源,參與認購的有1000組認購人,那么,按計分由高到低排名位列前650組的認購人將納入公證搖號名單,如果與計分排名為第650位的認購人分值相同,則分值相同的認購人均可以納入公證搖號名單,比如,計分排名第650位的認購人分值為25分,那么所有分值為25分的認購人均可以納入公證搖號名單。

    記者注意到,企業參與認購的,若項目啟動計分排序程序,該企業不納入公證搖號名單。也就是說,一旦啟動積分制,參與認購的企業將沒有搖號資格。

    認購者在現場需要填寫《上海市新建商品住房認購申請表》等表格,三年內離婚人士還要填寫《離婚前家庭住房情況申報表》。

    “上海買房的精細化管理真是做到極致。要買新房,都要先做數學題,看看規則,算算積分,只有拿到高分才能確保進入搖號圈。上海年輕人想要首輪優先及早買房,趕緊年滿就結婚,就可以按照無房家庭優先,迅速比單身多了10分,上海結婚率怕是會上升吧?”有業內人士這樣認為。

    克而瑞研究院認為,新政僅是“冷盤”,年度“大菜”還要看信貸。今年1月我國住戶中長期貸款占比由2020年高峰時期的61%降至26%,今年行業冷暖將與信貸管控強度正相關。

    “今年1月底,上海、廣州和深圳等熱點城市房地產信貸資金監管趨緊,多數銀行房貸額度緊張,放貸速度放緩,部分國有大行甚至階段性停貸。譬如,上海銀保監局進一步加強個人住房信貸管理,重點涉及房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、信貸資金用途管理等方面內容??梢云谠S的是,隨著央行貨幣政策逐漸回歸中性,房地產行業全面轉向去杠桿,并上升為長效機制,熱點城市房地產市場有望逐漸回歸理性,屆時諸如加強市場監管、規范房地產交易秩序等管控措施或將沒有跟進落地執行的必要性,”克而瑞研究中心副總經理楊科偉分析道。

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    責編:姚坤

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