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    保利地產帶頭,地產股暫時反彈?

    調控政策持續升級,房企業績究竟如何

    房地產行業進入新一輪洗牌?

    盡管地產大佬們巨資增持或回購,但二級市場并不買賬,各公司股價表現還是“跌跌不休”。

    《中國經濟周刊》 記者  李永華 | 北京報道

    被投資者冷落已久的地產股,忽然之間,就像歷史傳說中得了《長門賦》之力的陳皇后一樣,“復得親幸”。

    號稱“國內牛仔布生產銷售規模最大的企業”,實則地產建筑業務營業收入占比超70%的黑牡丹(600510.SH),從7月19日至8月6日,區間漲幅已達35.74%。

    至8月6日收盤,*ST中迪(000609.SZ)已連收4個漲停板。

    8月4日,萊茵體育(000558.SZ)帶頭漲停,第二天又沖擊漲停板。萊茵體育,只看其名,會以為屬于體育產業,實際上,其主營業務是房地產,占比近70%。

    8月6日,冠城大通(600067.SH)拿起漲停接力棒。

    尤為值得關注的是,地產龍頭同樣受到資金的青睞,保利地產(600048.SH)8月5日至9日連漲3天,累計漲幅近16%,收于11.56元/股。這一價格距離多家券商給出的估值還有50%的上漲空間。

    不過,并非所有的地產股都受歡迎,綠地控股(600606.SH)、萬科A(000002.SZ)等仍在低位徘徊不動。

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    股價被打到地板上,銷售業績卻不差?

    地產股股價整體下行,不是一天兩天。保利地產2020年7月7日達到18.70元/股的高位之后,到2021年8月2日下探到9.76元/股的年內低位,價格接近腰斬。

    綠地控股2020年最高價是8.8元/股,最近的價格則在4元/股附近游蕩。萬科A從3月初的34.6元/股跌到了21元/股左右。

    萬科A的市盈率為5.9倍,華僑城A(000069.SZ)的市盈率僅4.23倍。陷入債務危機的藍光發展(600466.SH),其市盈率更是低至2.18倍。這比銀行股的市盈率還要低,有投資者用“低到令人發指”來形容。

    這或許是地產股近期集體異動的直接原因。

    中信證券研報認為,保利地產每10股派發現金紅利7.3元(含稅),以2021年8月4日收盤價9.99元/股計算,公司股息率為7.3%。

    這比銀行定期存款的收益高多了。

    從凈資產角度看,華僑城A的每股凈資產9.54元,而8月6日收盤價為6.55元。綠地控股每股凈資產7.47元,股價卻只有4.41元。出現這種“跌破凈值”情況的地產公司還有一大把。

    如果簡單計算,此時來一個“野蠻人”收購該公司,之后再賣掉所有資產,也能夠賺上一大把。

    再來看看地產公司的銷售業績,很多都出乎意料。

    8月5日,萬科A公告,7月實現合同銷售金額 515.4 億元;1—7 月累計合同銷售金額 4059.8 億元。

    中國恒大(03333.HK)8月3日宣布,7月單月合約銷售金額437.8億元,1—7月,累計合約銷售金額4005.6億元,與萬科并列唯二超4000億元銷售規模的開發商。

    碧桂園(02007.HK)7月權益銷售金額542.8億元,前7月累計3573.7億元。中指研究院8月2日發布的《2021年1—7月中國房地產企業銷售業績TOP200》報告顯示,2021年1月份至7月份,TOP100房企銷售額均值為794.7億元,增長率均值為36.2%。

    8月2日,《財富》發布的世界500強排行榜,也印證了中國房地產行業公司的實力。

    據排行榜顯示,2021年的世界500強中,上榜的中國房地產行業公司共有8家,碧桂園、中國恒大、綠地控股、保利地產、萬科這5家企業是???。值得關注的是,融創中國、龍湖集團、華潤置地等3家則是世界500強新秀。

    同時,與房地產高度相關的建筑行業也有10家中國企業進入榜單,其中廣州市建筑集團有限公司以1841億元的營業收入首次上榜,排名總榜單第460位。

    增持與回購潮起

    8月4日,保利集團增持保利地產50萬股,計劃未來6個月繼續增持,且不超過公司總股本2%。同時,公司董事長、總經理劉平及全體高管計劃6 個月內增持公司股份,合計增持金額不低于800萬元、不超過 1500萬元,增持價格不超過 15.06 元/股。當天,保利地產收盤價為9.99元/股。

    中信證券研報稱,保利地產實際控制人和高管團隊發布增持計劃,同樣的增持在2008年、2014年、2015年出現,往往意味著公司投資價值被低估,以及公司經營穩定、業績可期、股息率處于高位,看好公司投資價值,維持“買入”投資評級。

    此前,保利地產發表對房地產行業的看法,或可視為其增持理由。保利地產認為,“十四五”期末我國有望跨過“中等收入陷阱”,達到現行高收入國家標準;到2035年實現經濟總量、人均收入、中等收入群體翻一番,城鎮化率提升至發達國家80%以上的水平,向著世界第一大經濟體邁進。

    2020年,房地產行業市場規模突破17萬億元。保利地產預測,未來5年,行業容量合計可達到80萬億~90萬億元以上。因此,保利地產認為,支持房地產中長期向好的根本性因素并未改變,房地產行業發展的基礎和動力仍在,總量峰值時代延續。

    今年以來,融創中國、金科股份、中國恒大、世茂集團、碧桂園、華僑城A、旭輝控股集團等眾多開發商先后實施股份增持或者回購行動。

    7月26日,融創中國3715萬港元回購170萬股自家股票。當周,融創共回購4次,總斥資3.03億港元。

    從2020年開始,碧桂園聯席主席楊惠妍就持續增持公司股票。2019年底,楊惠妍在碧桂園持股比例為57.68%。7月21日,楊惠妍于場外增持碧桂園逾4.2億股,每股平均價9.518港元,涉資約40.13億港元,最新持股量增至62%。

    調控政策持續升級,房地產行業進入淘汰賽階段?

    盡管地產大佬們巨資增持或回購,但二級市場并不買賬,各公司股價表現還是“跌跌不休”。

    知名行業研究員任澤平認為,房地產長期看人口,中期看土地,短期看金融。近兩年來,土地與金融的政策端都發生了極大的變化。這才是投資者持續看空地產的理由。

    7月29日,藍光發展公告稱,因受宏觀經濟環境、行業環境、融資環境疊加影響,自 2020年年度末至今,公司公開市場再融資受阻,經營性現金流回速放緩,公司流動性出現階段性緊張,加之部分金融機構提前宣布到期,導致公司出現部分債務未能如期償還的情況。

    申萬宏源認為,2018年中小房企開始出現違約,主要風險點有過于激進、負債壓力大、現金流斷裂、地產布局定位問題導致銷售回款較弱、多元化轉型失敗、內部治理問題等,在行業持續“房住不炒”、融資政策“借新還舊”的背景下,行業整體爆發式增長已經過去,內部分化將加劇。

    土地政策方面,今年最大的變化是“兩集中”,指的是集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,全年分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。各企業在實行“兩集中”的城市一年只有3次機會參與土拍,自然極大地改變其拿地策略。

    長沙是首批實施“兩集中”政策的城市之一。在實施第一次集中土地出讓之后,長沙一位地產行業資深營銷人士告訴《中國經濟周刊》記者,“兩集中”之后,開發商必須要搶地,要不然到了后期就無米下鍋,影響今后的業績。

    中指研究院發布2021年1—7月全國房地產企業拿地排行榜顯示,今年1—7月,萬科、保利發展、碧桂園、綠城中國、招商蛇口、華潤置地等排名靠前,萬科是唯一拿地金額超1000億元的企業。

    從拿地情況看,靠前的開發商面對“三條紅線”的壓力明顯較輕。“三線四檔”是2020年8月開始實行的土地融資新政,對開發商影響極大。

    保利地產分析,多部委聯合實施行業金融調控,高風險、高杠桿房企將實施“去杠桿”,規模擴張速度降低,甚至行業可能引發新一輪洗牌。

    “三道紅線”是指剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況,房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔,“紅檔”企業有息負債規模不能高于現有水平,“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%,“黃檔”企業不得超過10%,“綠檔”企業不得超過15%。

    萬科2020年年報顯示,公司持有現金1856.62億元。保利地產“三條紅線”均是綠檔;招商蛇口2020年末剔除預收賬款后的資產負債率58.84%,凈負債率 28.81%,現金短債比1.23。其他拿地排名靠前的開發商,在“三線四檔”方面都處于有利位置。

    從2020年下半年至今,綠地控股、中國恒大等觸碰“紅線”的企業降負債、去杠桿、求生存,拿地規模較之以往急劇縮水。

    萬科認為,對行業而言,重點房地產企業資金監測和融資管理、房地產貸款集中度管理等重大政策的相繼推出, 將重新定義行業規則,推動行業加速進入管理紅利時代。

    7月,央行公開表示,“三線四檔”規則試點房地產企業核心經營財務指標明顯改善。

    “房住不炒”調控政策還在進一步細化深化。據多家媒體報道,7月底,監管部門要求全國被納入“三道紅線”試點的重點房企買地金額不得超過年銷售金額的 40%。這一比例不僅包括公開拿地,并購方式拿地同樣計入。

    中國房地產研究會常務理事丁祖昱發文表示,千億規模的房企每年可花400億元拿地,而中小房企可能年銷售額都不足400億元,中小房企和規模房企之間的差距會進一步加大。

    7月27日,銀保監會召開全系統2021年年中工作座談會暨紀檢監察工作(電視電話)座談會,強調嚴格執行“三線四檔”和房地產貸款集中度要求,防止銀行保險資金繞道違規流入房地產市場。

    談到上半年的成績時,銀保監會稱,高風險機構處置有序推進,高風險影子銀行規模較歷史峰值壓降23萬億元,互聯網平臺企業整改加快推進,房地產貸款增速創8年最低。

    2020 年末,全國主要金融機構房地產貸款余額同比增長 11.6%,增速較上年末回落 3.2 個百分點。房地產貸款余額占各項貸款余額比例下降至 28.7%。關于行業的趨勢,今年可能重回“地產一哥”寶座的萬科有兩句話值得細品:其一是說,企業必須摒棄舊有模式下一味追求規模擴張的思路,更加重視增長的質量;其二是說,變化即機會,盡管行業已經進入淘汰賽階段,但發展的空間依然存在。

    (注:本文不可作為投資依據)

    (本文刊發于《中國經濟周刊》2021年第15期)


    2021年第15期《中國經濟周刊》封面

    2021年第15期《中國經濟周刊》封面

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