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    杭州打響房主直賣第一槍,首批掛牌房東:房源4年漲了100萬,現在不賣了

    如果沒有中介,買房會便宜嗎?二手房買賣真的可以“去中介化么”?

    《中國經濟周刊》記者 宋杰  郭霽瑤|上海、北京報道

    如果沒有中介,買房會便宜嗎?二手房買賣真的可以“去中介化么”?

    8月18日,杭州傳來大消息。杭州住保房管局旗下的“二手房交易監管服務平臺”正式上線“個人自主掛牌房源”功能,此舉被市場解讀為“杭州打響房主直賣第一槍”。19日晚間,“中國居住服務平臺第一股”貝殼找房跌幅達14.86%,一時間引發“中介要涼涼”的熱議。

    然而《中國經濟周刊》記者調查后發現,此舉并非新政,最早一批掛牌已4年有余。“這次只是升級了,中介機構賬號不能看個人房源電話。”有業內人士對記者表示。

    杭州市房產市場綜合管理服務中心房產市場科科長胡萍莉近期在接受媒體專訪時表示,此舉的主要目的在于便民,房東可以把房源掛在該平臺上,也可掛到中介那里,提高成交機會。

    “如果涉及到按揭貸款、產權調查等專業服務,目前來看還無法繞開中介。”胡萍莉坦言,如果買賣雙方談好了房價,且產權清晰、無貸款需求,通過“房東直賣”模式確實可以省下一筆中介費。買賣雙方可直接前往市房管辦事大廳和各行政服務中心房管網簽窗口辦理網簽過戶手續,非常方便。但如果交易流程復雜,建議還是通過專業的中介公司。

    首批掛牌房東:房源4年漲了100萬,不賣了

    《中國經濟周刊》記者8月22日上午登陸“杭州二手房交易監管服務平臺”后,輸入證件號碼、手機即注冊成功,掛牌需填寫權屬證類型、權屬證號、產權人證件照片、房源擬售價格等掛牌信息。待核驗通過后,待售房源就完成了自主掛牌。目前個人自主掛牌的房源信息只有個人用戶才能看到,中介經紀人員無法查看,有效避免了信息泄露的風險和不必要的騷擾。

    不過,記者注意到,雖然中介機構賬號無法查看個人房主電話,但如果以個人身份注冊,很容易查看房主的手機號碼。

    房價1

    (杭州個人自主掛牌房源首批房源公開信息截圖)

    在“個人自主掛牌房源”一欄中,最早的一批在2017年5-6月就已經掛牌,首套掛牌的房源位于杭州錢塘新區,委托價格160萬元,面積為86.01平方米。

    8月22日,《中國經濟周刊》記者以購房者身份致電該套房源戶主阮先生,他告訴記者:“4年前掛的房源目前已漲到約270萬元,我們自住,目前不賣了,那么多年了,要不是最近這個網站又突然‘火’了,我都忘記曾經掛過這套房子。”

    “ 不賣的話,信息是不是需要刪了?”阮先生反問記者,“4年都沒人給我打電話,最近突然開始有人來問,你是第4個。”

    記者注意到,今年8月,“個人自主掛牌房源”欄目集中上線了一批新房源。

    其中,8月20日最新上線的一套房源位于杭州上城區,面積為90.4平方米,價格430萬元?!吨袊洕芸酚浾咭再彿空呱矸葜码娫撎鬃≌瑧糁髯笙壬?。

    左先生表示,他看到媒體報道后立刻將房子掛在了該平臺上。記者通過平臺信息了解到,該套房源目前仍掛在我愛我家和鏈家平臺出售,掛牌價格均是430萬元,與二手房自主交易平臺持平,在“杭州市二手房交易監督服務平臺”能夠查詢到該套房源委托中介的信息。

    “沒想那么多,覺得多個平臺掛著就更容易賣出去一點,對我來說,掛中介和掛這里沒區別”左先生表示,“但如果直接通過‘杭州市二手房自主交易平臺’的話,430萬的價格可以往下談”。此外,左先生透露,可通過該平臺辦理購房付款,全款或按揭均可。

    和左先生一樣,家住杭州的顧先生也是看到新聞報道后,將其名下一套位于濱江區,面積139.22平方米,價格為500萬元的房子掛在了杭州的這一官方平臺。顧先生表示,他是首次賣房,不清楚房屋定價標準。“我都是按之前中介給的價格定的。”顧先生說。

    自8月19號該套房源上線后,顧先生收到了許多電話。“都是中介打的,買房就你一個。中介都跟我說現在賣房難,讓我再降降價,降到480、490萬元什么的。”他對記者說。

    當被問及交易手續辦理時,顧先生建議記者“可以找一個懂行的、在中介干過的朋友來幫忙走程序,給點服務費就行,直接繞過中介。”

    杭州不是首吃“螃蟹”,北京更早

    其實,“杭州市二手房交易監管服務平臺”自2016年上線以來,“個人自主掛牌房源”功能就已經存在。

    長期關注二手房交易市場的中原地產分析師張大偉對《中國經濟周刊》記者說:“當時網站上業主的電話對外公開,所有購房人、中介都能看見。而近期更新的功能主要是兩個:第一,對登錄系統的個人要求實名認證,中介不能在平臺掛不屬于自己個人的房源;第二,實現個人自主掛牌房源信息僅向個人實名認證用戶開放,經紀人員無法查看,杜絕信息外泄,防止騷擾。”

    “杭州這個‘官辦’中介平臺5年掛牌個人房源176套,僅占杭州二手房交易監管服務平臺總房源48萬套的萬分之四。”張大偉說道。

    《中國經濟周刊》記者注意到,早在2011年,北京政府相關部門就已有類似的嘗試。據新華社當年7月5日的報道,在當時一個名為“北京市存量房交易服務平臺”的網站,每個房源除了小區名稱、戶型、面積、擬售價格、發布機構外,還有一個獨立的核驗編號,點開具體房源,還能看到房屋朝向、總層數和所在樓層,裝修情況、規劃用途、聯系電話等詳細信息。買賣雙方通過核驗編號,可以隨時查詢房屋的產權情況和交易狀況。該平臺和房管部門的系統是聯動的,如果掛出的房源已經進行了網簽或者被查封等,會自動從平臺撤下。

    當時,這個由官方搭建的平臺在海淀區率先試點,向居民提供二手房買賣服務,計劃運行成熟后在全市推行。買賣雙方進行交易的過程為:房源核驗、信息公示;合同網簽、確認監管;資金存入、保證足額;產權過戶,資金劃轉。

    該平臺對中介工作影響較大的是,經紀機構代理的房產必須取得業主的委托合同,此外一套房產只能由一家中介機構代理。

    不過,后來有媒體報道稱,當年海淀房源平臺上線的房源,由房主自行發布的占比很小,而由房產中介發布的房源占絕大多數。

    2015年,另一個政府主導型平臺“北京市房地產交易信息網”上線,但最終掛牌量和成交量都非常少,很難動搖中介的“蛋糕”。

    “據我了解,北京正在建設類似杭州的這種二手房交易監管服務平臺。“景暉智庫首席經濟學家胡景暉8月22日向《中國經濟周刊》記者透露。

    記者注意到,就在今年6月,深圳市房地產信息平臺也上線了“二手房交易系統”。該系統共包括三個功能板塊,分別是“我要找中介買房”“我要找中介賣房”“我要自助賣房”。

    深圳房地產信息網顯示,買方可在“我要找中介買房”中填寫購房需求、發起委托、選擇中介機構。賣方則可在“我要找中介賣房”中,通過填寫房屋產權校驗、房屋狀況說明書,選擇中介、填寫賣房信息來完成交易。雖然該系統上線幾小時后就下線了,但在當時,尤其是其中的“我要自助賣房”功能引發了關于未來是否會“取消中介”的輿論熱議。

    截至8月25日,記者在深圳市房地產信息平臺上仍未能查詢到該系統的登錄入口。

    房產中介:“你繞不開我”

    8月22日,記者以購房者身份走訪了北京市豐臺區幾家鏈家門店,當天許多銷售人員都在店外招攬顧客。

    一位北京豐臺區鏈家門店的中介人員說,近期杭州的消息并未對北京鏈家的門店業務造成影響。

    “要掛商業平臺的還是繼續掛,要買的還是在咨詢。”這位中介人員還表示,房屋交易手續復雜,涉及的許多環節都需要中介幫忙做信用“背書”。

    他對記者說:“簽合同、交易、交割協調、資金監管都很麻煩,而中介會對這些負責。比如鏈家有專門的第三方監管賬戶,如果資金有問題就會賠付。”

    當記者私下詢問是否能夠以支付服務費的形式,請他以個人身份進行房屋交易咨詢時,他表示:“這樣的話資金無法保障,涉及什么時間轉錢、定金、金額這些細節。我們個人只是知道走什么流程,但很多環節離開平臺的話風險特別大。除非買賣雙方都是知根知底很熟悉的關系。”

    他表示:“目前我還是會選擇靠譜的中介,因為個人可能會比較怕麻煩,過戶需要的時間和手續也比較多。政府的平臺如果各個環節都能和中介一樣,那當然政府的會更好一點。”

    在上海,以位于黃浦區一套1700萬的房子計算,約要支付給中介34萬元,這高昂的中介費花得值不值?

    “茫茫人海,買家自己定價,也沒人給你指導價,沒人給你推廣,誰來買你的呢?還有貸款怎么辦?每個行業總有它存在的意義。”上海某中介小胡這樣對《中國經濟周刊》記者說。

    根據中國指數研究院的統計數據示,按照2019-2020年期間月平均銷售套數計算,北京、上海、深圳、南京、蘇州等較大型城市的二手房交易量已遠超新房交易量,部分城市(如北京、深圳)的二手房銷售量是新房銷量的兩倍多。

    據了解,二手房市場交易十分依賴房地產中介機構提供的市場交易信息,且通常在中介機構的撮合下完成交易。

    今年全國兩會期間,全國政協委員、房天下控股董事長莫天全曾對《中國經濟周刊》記者分析,一方面房地產經紀行業為房地產交易提供了專業的中介服務,促進了住房市場的流通,解決了部分人群的住房問題。但另一方面,由于房地產中介的主要盈利來自二手房成交額的傭金提成,為了提高收入,房地產中介也出現了不良現象,在滿足業主心理價位的基礎上,抬高二手房銷售價格,以期獲得更高的傭金收入。最終,二手房業主與房地產中介共同獲得了高收益,但損害了買方利益,擾亂了二手房市場秩序,違背了中央關于住房市場調控、房地產市場平穩健康發展的精神。

    胡景暉接受《中國經濟周刊》記者采訪時認為,此次杭州的“房東直售”,對中介市場的影響”沒那么嚴重”,也不像業界說的那樣是造成貝殼股價下跌的原因。

    “現在中介公司動輒千萬或上億元來買流量,每年導流的費用都是數以億計,一般中介公司信息采集類目有300-400個字段,并附帶AR 視頻,這些是業主自己做不到的,而政府平臺不會有這樣的導流力度,后續效率匹配效率就會下降。業主即便掛在政府網站也會同時找中介公司。”他說。

    胡景暉進一步分析,這種模式就算推廣到全國也不會對中介產生影響。“房產交易屬于非標準化、低頻、高貨值。業主直銷對客戶風險會很大,設想業主把房源放到一個平臺面向所有購房者打開,那他就別上班了,天天跟客戶交流帶客戶看房。中介服務本身還是有價值的,況且1.5-2%的費率與美國的5-6%相比,不算高。”

    胡景暉對記者說:“說句不中聽的話,就算中介費為零,買不起房子的還是買不起,因為阻礙他們買房子的不是中介費,而是房價。”

    “要讓購房人真正能夠買得起房子,核心還是控制住房價,第二是減免稅費,這才能真正減輕購房負擔,而不是取消中介。第三是中介費付費方式有問題,我們付費是買方付費,在國外,很多地方都是賣方付費。如果買賣雙方能夠分攤中介費,或者像美國那樣改為賣方付費,那這個問題就解決了。‘干掉中介’的結果只會讓效率低下,產生大量糾紛和風險。從中介的角度來講,我們要改變一些收費方式,比如說能不能由賣方付費或者買賣雙方來分攤傭金。”胡景暉說。

    責編:楊琳

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