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    多措并舉后上海二手房價格漲幅收窄

    專家:“藥方”起效了

    8月14日,《中國經濟周刊》記者走訪了滬上部分中介門店,以購房者身份打探網上的掛牌價格是否真實,是否可以通過“陰陽房價”獲得更高銀行貸款。

    《中國經濟周刊》 記者  宋杰丨上海報道

    8月16日,國家統計局發布70個大中城市房價指數,數據顯示,2021年7月份,70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體回落。其中,上海二手房價格環比上漲0.7%,漲幅比上月回落0.3個百分點。有專家認為,“藥方”起效了。

    專家口中的“藥方”指的是近半年來,尤其是近一個月間,上海出臺多重樓市調控政策劍指二手房市場,如:二手房掛牌價格核驗、房屋贈與被納入限購范圍、房貸利率上調等。

    8月6日,上海樓市再度升級調控新政:二手房申請房貸將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價,執行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。

    那么,什么是“三價就低”?“三價就低”能否對“陰陽房價”起到打擊作用?對二手房市場和購房者又有哪些影響?

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    二手房申請貸款嚴格執行“三價就低”原則

    8月14日,《中國經濟周刊》記者走訪了滬上部分中介門店,以購房者身份打探網上的掛牌價格是否真實,是否可以通過“陰陽房價”獲得更高銀行貸款。

    某房產中介人員對記者說,網上價格和實際價格差不多,賣家急拋的話可能還可以便宜一些,不過最好是全款或公積金貸款客戶。至于“陰陽房價”這個肯定行不通,因為已經開始執行“三價就低”原則,他對記者說:“個別購房者有意做高房價,以獲得更多銀行貸款、降低二手房的實際首付比例,但在實際操作中,上海因為有二手房指導價的存在,再加上有‘三價就低’原則,以后會很難。”

    “三價就低”中的三價即合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價。

    合同網簽價:是指房屋買賣在過戶之前,要在“網上房地產”系統錄入網簽合同,網簽合同的定價由賣家與買家商定而成。

    涉稅評估價:主要是由房產交易中心評估,所繳納的稅費都是以交易中心評估價格為標準。

    銀行評估價:是簽訂貸款合同之后,銀行找其信任的評估公司評估所交易房產的資產價值。

    上海中原地產首席分析師盧文曦分析認為,通常自住型買家不會有意抬升網簽價格,一來,繳納稅費高;二來,合同價和實際成交價不一致本身就是“陰陽”合同的違規動作。但如果是炒房客,可能會為了獲得更高的杠桿,甘冒風險以身試法。

    “比如一套實際交易價格為500萬元的房源,按正常操作,首套貸款可以貸325萬元。但是網簽價格寫到550萬元,貸款就可以貸到358萬元,這樣算來就可以降低首付,但這種操作,其實是違規的。按照新規,即便網簽價格寫到550萬元,但是交易中心涉稅評估價只有480萬元,那么貸款只能按480萬元的標準來,首套房貸最多貸312萬元。”盧文曦舉例說道。

    盧文曦進一步解釋道,合同網簽價、涉稅評估價、銀行評估價是基于不同部門各自不同目的得出的價格,因此價格之間有較大落差。一般情況下,三個價格中涉稅評估價最低,銀行評估價最高,合同網簽價介于二者之間。買家可能會利用不一樣的價格標準盡可能獲得更多利益。新的二手房貸款規則封堵了中間的漏洞,讓一些做高房價以獲取銀行更多貸款的行為無法實施。

    北京煒衡(上海)律師事務所合伙人鞠秦儀律師接受《中國經濟周刊》記者采訪時說,由于長期以來房價高企,致使房屋交易的稅費成本也很高。由此衍生出來,往往房屋買賣雙方會傾向于簽訂所謂“陰陽合同”,房屋備案繳納稅費時使用一個價格,實際成交時使用另一個價格,然后以裝修補償等名義予以補足差價。購房人非法規避房屋交易稅費的行為,實際上損害了國家稅費征收,也會擾亂正常的房產交易秩序。

    鞠秦儀律師提醒,對于交易雙方來說,可能會“減少稅費”,但實際上也帶來了較高的交易風險。比如交易過程中,無論賣方出于何種原因想要毀約,那么只要訴諸法院,法院必然會要求雙方按照“陰陽合同”中真實價格(即雙方達成買賣的價格,通常是原價,并非做低價格的“網簽合同價”)進行交易過戶、繳納稅費,那么買家只能自行承擔相應增加的成本。

    有購房者告訴《中國經濟周刊》記者,她在“三價就低”實施前購買了一套二手學區房,審批約一個月,兩周就放款了。

    “在新規實施后,二手房貸款審批周期普遍增長至兩個月左右,放款周期大概為4~5個月左右。無論是審批周期還是放款周期,較之前都有所增加,這也使得整個二手房交易周期拉長。”盧文曦告訴記者。

    多措并舉,上海二手房價格漲幅收窄

    7月23日,上海出臺了加強住房贈與管理的新規。新規要求,2021年7月24日起,通過贈與方式轉讓住房的,在住房限購政策執行中,該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數;同時,受贈人應符合國家和本市住房限購政策。

    與此同時,上海首套房貸利率將從現在的4.65%調整至5%,二套房貸利率從5.25%上調至5.7%。

    加上7月9日起實施的二手房價格核驗的新政,短短兩周內,上海對房地產市場已開出3道“藥方”。

    8月16日,國家統計局發布70個大中城市房價指數,數據顯示,2021年7月份,70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體回落。其中,上海二手房價格環比上漲0.7%,漲幅比上月回落0.3個百分點。從2月份漲幅第一,到下半年漲幅排名已經靠后,一系列的政策組合拳成效已逐步顯現。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,上海二手房的價格指數方面,還沒有出現太明顯的價格下調。但是上海二手房的成交套數方面,7月份確實開始降溫了,從過去的高位三四萬套,開始逐漸回到了2.5萬套左右水平,進一步體現了二手房市場的降溫。后續隨著此類城市二手住房交易量的下調,價格水平或價格指數也有望降溫。

    此前,上海易居研究院的數據顯示,截至2021年7月,全國二手房市場近12個月月均成交量同比增速最高的3個城市分別為上海、廣州、金華,其中上海同比增速高達57.3%。

    “上海的樓市調控從來沒有斷過。二手房溫度相對比新房高,因此調控政策也著重針對二手房市場。比如當月針對二手房掛牌增加價格核驗環節,從市場反饋來看,大量不合規房源被清退。誠意想出售房源的業主愿意接受合理的報價。”盧文曦對記者說。

    盧文曦特別提到,上海以前一些價格奇高的小區,比如梅園新村等等,現在掛牌價格回歸理性。掛牌價格回歸,使得市場預期逐步趨穩,當月價格漲幅開始收窄。

    一系列的樓市新政對上海購房者后市將產生哪些影響?據億翰智庫測算,此輪上海房貸利率上調后,首套房和二套房還款利息總額分別有8.9%和10.3%的上升,預計將對一部分購房需求產生影響,但影響程度或有限,房貸利率的上調主要還是反映政府對于房地產市場調控的態度。

    嚴躍進對《中國經濟周刊》記者表示:實際上“三價就低”的政策,更多是從管控信貸額度和信貸秩序的角度出發的。過去銀行貸款方面出現了提高評估價變相多發放貸款的問題,從這個角度看,貸款方面也出現了各類亂象。所以按照最低的價格來審批貸款,其實也是為了防范貸款無序的現象。

    “就影響看,當前上海全市二手住宅套均價大概為350萬元,信貸管控后,可貸的資金會減少。過去可能可以貸款120萬元,現在可能只能貸90萬元,這對一些違規操作的影響是比較大的。”嚴躍進說。

    盧文曦認為,上海調控政策劍指存量市場。從70城房價最新數據顯示,相對新房,二手房漲幅更快更明顯。政策中針對存量市場的舉措特別多,說明二手房市場也是管控的對象。同時,上海二手房成交降溫有助于減少新房一房難求的現象。目前來看,各種漏洞已經補上,投資投機力量很難再介入。隨著市場降溫,買家預期也會逐步轉變,8月二手房成交可能還會縮量,房價漲幅或將進一步趨緩。

    (本文刊發于《中國經濟周刊》2021年第16期)


     

    2021年第16期《中國經濟周刊》封面

    2021年第16期《中國經濟周刊》封面

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